Par Thibault Fingonnet
Dans une colocation, le partage de la taxe d'habitation peut rapidement poser problème en cas de refus de payer d’un des colocataires. Qui paie en cas de bail individuel ou aux deux noms ? A-t-on droit à une exonération ou à un dégrèvement ? Taxe d’habitation, une charge à partager entre colocataires, ou pas !
En colocation, qui ne paie pas de taxe d’habitation ?
Avec le loyer, les factures d’Internet, de gaz ou d’électricité ou encore les courses alimentaires, la taxe d’habitation fait partie des dépenses contraintes à répartir en bonne intelligence dans une colocation.
Difficile d’imposer à son colocataire de payer l’intégralité de l’impôt sans participer soi-même au règlement…
Mais si le nom d’un colocataire ne figure pas sur l’avis d’imposition, doit-il tout de même payer ?
Première chose à savoir, le droit fiscal est muet sur la colocation : aucun article du Code général des impôts CGI) relatif à la taxe d’habitation ne traite de la colocation.
Du côté du BOFiP, le bulletin officiel des finances publiques, qui compile l’interprétation faite par l’administration fiscale des textes de loi, on ne trouve pas de mention des conditions d’imposition à la taxe d’habitation en colocation.
Note de l’auteur : Par analogie, on pourrait considérer que les cas « d’occupation indivise » mentionnés au BOFiP peuvent être assimilés à la colocation. Pour trouver des éléments de réponse, on peut se référer :
à la jurisprudence (décisions des tribunaux administratifs)
à des réponses ministérielles aux questions de parlementaires
aux dépliants du fisc destinés aux particuliers
Dans l’un de ces dépliants (celui consacré aux étudiants), on comprend que quand on occupe un logement à plusieurs, chacun ne reçoit pas d’avis de taxe d’habitation. En effet, en cas de colocation, « il est établi une seule taxe d’habitation au nom de l’un des occupants ». Un seul avis d’imposition est établi par logement. Il est en principe adressé à un seul colocataire mais sur demande, on peut demander que deux noms figurent sur l’avis de taxe d’habitation (deux noms maximum), en adressant une « demande de taxation conjointe » au Service des impôts des particuliers (SIP). Lorsque deux noms figurent sur l’avis, les deux colocataires visés sont solidairement responsables du paiement. Cela signifie qu’en cas de refus de payer de l’un des deux colocataires, l’administration fiscale peut demander le paiement de l’impôt à l’autre colocataire redevable désigné sur l’avis.
En revanche, le fisc ne peut se retourner contre les autres colocataires dont le nom ne figure pas sur l’avis d’imposition. En effet, « les autres personnes au nom desquelles la taxe n’est pas établie n’en sont pas redevables », indique l’administration dans sa documentation.
Partage de la taxe habitation entre locataires : quelles règles ?
Comment répartir la taxe d’habitation entre trois, quatre, cinq ou six colocataires ? Le montant à payer n’est pas divisé par le fisc entre tous les colocataires puisque seuls deux maximum sont officiellement redevables de l’impôt.
La question du partage du paiement de l’impôt n’est pas tranchée par le droit fiscal. L’administration indique simplement que « le fait que la charge effective de la taxe soit répartie différemment entre les colocataires relève uniquement des arrangements convenus entre eux à titre privé ». Autrement dit, peu lui importe quel(s) colocataire(s) finance(nt) la taxe d’habitation, du moment que le règlement intervienne avant la date limite de paiement de la taxe d’habitation, fixée au 16 novembre 2020 (21 novembre sur impots.gouv.fr).
Les principaux points à retenir :
La taxe d’habitation est établie au nom d’un seul colocataire
Formuler une demande de taxation conjointe permet d’être taxé sur deux noms maximum
La taxe d’habitation doit être payée par le colocataire ou l’un des deux colocataires désignés sur l’avis d’imposition
La répartition de la charge de l’impôt entre colocataires est une affaire privée qui ne regarde qu’eux.
Bail aux deux noms, bail individuel : quelle taxe d’habitation en colocation ?
En principe, la taxe d’habitation est établie au nom de l’occupant en titre du logement. Dans le cadre d’une colocation, le bail peut être conclu :
Soit par un contrat unique entre bailleur et colocataires (aux deux noms en présence de deux colocataires, ainsi de suite)
Soit par plusieurs contrats entre colocataires et bailleur à raison d’un bail indépendant par colocataire
Donc l’occupant en titre est en principe le locataire figurant sur le contrat de bail, soit, en l’espèce, les colocataires. Mais en pratique, le fisc n’envoie qu’un seul avis d’imposition par logement, à un seul nom (sauf demande d’imposition conjointe sur deux noms maximum). Le paiement de la taxe d’habitation doit donc être effectué au fisc par le redevable mentionné dans l’avis. Ce qui n’empêche pas les colocataires de cofinancer le paiement de la taxe d’habitation en fonction de leur quote-part de dépenses prévue collectivement.
Un colocataire ne veut pas payer la taxe d’habitation
Refus de payer la taxe d’habitation par le colocataire désigné sur l’avis
Que faut-il faire si un colocataire ne veut pas payer la taxe d’habitation ?
Si le colocataire qui refuse de payer est le seul dont le nom figure sur l’avis de taxe d’habitation, les autres colocataires peuvent s’y substituer en payant par chèque, à condition que la somme à payer de l’avis soit inférieure ou égale à 300 euros. En cas de paiement en ligne, le règlement s’effectue à partir des coordonnées bancaires personnelles du redevable connues du fisc. Impossible de s’y substituer, donc de payer à sa place, dans ses conditions.
S’il ne paie pas, il risque une majoration de 10%.
Si le nom de deux colocataires figure sur l’avis de taxe d’habitation, c’est à l’un ou l’autre de payer la taxe d’habitation au service des impôts. En cas de retard, « les deux redevables en taxation conjointe étant solidairement responsables du paiement de la taxe d’habitation, l’administration fiscale peut demander le paiement de l’impôt à l’un ou à l’autre des redevables ». C’est donc l’un des deux qui reçoit la lettre de relance du fisc, généralement le premier nom désigné sur l’avis.
Solutions en cas de refus de payer la taxe d’habitation en colocation
En revanche, la question du partage de la somme à payer n’est pas du ressort de l’administration, mais du fonctionnement de la colocation instauré par les colocataires.
« Les modalités de répartition du paiement de la taxe d’habitation entre les redevables, ou entre redevables et autres occupants du local, relèvent de la sphère privée et ne sont pas connues de l’administration fiscale », signalait d’ailleurs le ministère du Budget le 5 avril 2016 dans une réponse à une question écrite de l’ancien député Guillaume Chevrollier (désormais sénateur LR).
Le refus de payer d’un des colocataires est donc un problème à régler entre colocataires.
En cas de mésentente persistante, un règlement à l’amiable peut être trouvé à l’aide d’un conciliateur de justice, gratuitement, sans avocat et sans engager de procédure judiciaire. En cas d’échec de la conciliation, il reste une possibilité (payante, coût fixé parle juge) pour trouver un accord sans procès : faire intervenir un médiateur de justice, à la demande du juge du tribunal d’instance.
Exonération et dégrèvement de taxe d’habitation en colocation
L’obligation de paiement porte sur le colocataire nommé sur l’avis d’imposition
L’occupation d’une maison ou d’un appartement en colocation n’est pas en soi un motif d’exonération ni de dégrèvement de taxe d’habitation.
Toutefois, juridiquement, les colocataires dont le nom ne figure pas sur l’avis de taxe d’habitation ne sont pas tenus de payer l’impôt et n’ont aucune obligation vis-à-vis du fisc. Mais en pratique, il est préférable que cet impôt local fasse partie du pot commun de charges à partager équitablement entre colocataires. Ainsi, deux possibilités peuvent être prévues :
la répartition à parts égales de toutes les charges, dont la taxe d’habitation (la somme utilisée pour payer est prise sur le pot commun)
le paiement de la taxe d’habitation et de la contribution audiovisuelle par le ou les redevables figurant sur l’avis d’imposition et le paiement d’autres charges pour un même montant par le ou les autres colocataires
Exonération de taxe d’habitation : colocation avec une personne âgée
Pour bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation, les conditions sont très difficiles à remplir.
Il faut cumuler 3 conditions :
Condition de situation être âgé de plus de 60 ans, ou être veuve/veuf ou être allocataire de l’AAH (allocation adultes handicapés) ou être en situation d’invalidité ; ou bénéficiaire du minimum vieillesse (’allocation de solidarité aux personnes âgées) ou titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI)
Condition de cohabitation Le fisc exige de vivre soit seul, soit avec son conjoint / ou avec son partenaire de Pacs / ou avec une personne à charge pour l’impôt sur le revenu / ou avec une personne dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 11.098 euros pour une part fiscale (revenu 2019 pour une personne vivant en métropole)
Condition de revenus Le revenu du contribuable ne doit pas dépasser 11.098 euros pour la première part fiscale (seuil majoré de 2.963 euros par demi-part fiscale)
En pratique, cette exonération ne peut être obtenue pour un jeune colocataire que s’il partage son logement avec une personne âgée de condition modeste ou handicapée.
Dégrèvement de taxe d’habitation en colocation et revenu fiscal pris en compte
Le dégrèvement prévu à l’article 1414 A du Code général des impôts a été abrogé au 1er janvier 2020 dans le cadre de la réforme de la taxe d’habitation votée en 2017 visant à exonérer totalement la taxe d’habitation pour près de 80% des ménages applicable en 2020. Les dispositions présentées ci-dessous ne sont donc plus en vigueur à ce jour.
Allègement de taxe d’habitation en colocation
Il est possible de bénéficier d’un allègement de taxe d’habitation sous conditions de ressources, accordé d’office (automatiquement) par le fisc si le colocataire est éligible et s’il a rempli une déclaration de revenus personnelle.
Dans le cadre d’une colocation, les revenus pris en compte par l’administration sont ceux du ou des colocataires dont le nom est mentionné sur l’avis de taxe d’habitation (donc la somme des revenus fiscaux de référence des personnes au nom desquelles l’imposition est établie en cas de taxation conjointe).
Si la colocation compte plus de colocataires que de personnes désignées sur dans un tel cas les seuils sont dépassés, il reste possible de bénéficier du dispositif en tenant compte « des revenus de chacun des foyers fiscaux des cohabitants », indique le ministère des finances et des comptes publics dans une réponse à une question écrite parlementaire (Question écrite N°13174 de Mme Jeanine Dubié, JO du 17 février 2015).
Dans une colocation, les revenus pris en compte sont donc :
soit la somme des revenus et des parts fiscales des occupants désignés sur l’avis d’imposition ;
soit la somme des revenus et des parts fiscales des occupants, nommés ou non sur l’avis, si les revenus du ou des colocataires non désignés sur l’avis excèdent 11.098 euros par part fiscale (si les revenus sont inférieurs, seuls les revenus du ou des colocataires sont pris en compte).
Calcul de la taxe d’habitation en colocation après plafonnement
Exemple de calcul pour une colocation composée au 1er janvier 2020 de trois colocataires disposant chacun d’une seule part fiscale pour l’impôt sur le revenu : – le colocataire 1 est redevable de la taxe d’habitation, il dispose d’un revenu fiscal de 15.000 euros – le colocataire 2 n’est pas désigné sur l’avis de taxe d’habitation, il dispose d’un revenu fiscal de 5.000 euros – le colocataire 3 n’est pas désigné sur l’avis de taxe d’habitation, il dispose d’un revenu fiscal de 11.000 euros
Leur taxe d’habitation se monte à 400 euros.
Le revenu fiscal de référence cumulé total à prendre en compte est 26.000 euros pour trois parts fiscales (les revenus de colocataire 2 ne sont pas pris en compte car inférieurs à 11.098 euros).
Le total de leurs revenus fiscaux de référence sont inférieurs à la limite prévue pour trois parts fiscales (46.132 euros), ils peuvent donc bénéficier de l’allègement de taxe d’habitation.
En application des dispositions de l’article 1414 A du CGI, leur cotisation de taxe d’habitation est plafonnée à hauteur de 281 euros (montant à payer) Calcul : (26 000 – 17.824) x 3,44% = 281 euros. Montant du dégrèvement de taxe d’habitation : 169 euros (400 – 281).